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分析中国房价的未来走势 房价快速上涨的原因!!

来源:新闻资讯网 作者:普罗米修斯 人气: 发布时间:2018-12-06
摘要:中国经济的快速增长。中国目前位居全球第二大经济体,增速之前一直是第一,居民收入的快速增长。而房价就一直居高不下,现在带领大家分析一波!
一、分析之前快速上涨的原因。
  1、中国经济的快速增长。中国目前位居全球第二大经济体,增速之前一直是第一,居民收入的快速增长。
  2、上一辈的超生以及计生政策,1985-1995这几年出生率是非常庞大的,外加上一辈的人口红利,以我为例,88年出生,在湖北非省会城市的一个乡镇,当时我上初中的时候一个班70多人,一个年级6个班,对于一个人口只有4万的小镇来说是非常多的,我想别的地方也是差不多情况,这些人长大了进入城市自然会成为所谓的“接盘侠”,很多人都是独生子女,如果夫妻双方都是独生,相当于有6个钱包来买房。
  3、有了庞大的需求,外加钱凑一凑也够,政府自然不会放过坐收渔利的机会。由于制度原因,政府不会让绝大多数老百姓轻轻松松,房子就成为收割的工具。
  4、商品的价格是由供求决定,货币超发,外加卖地由政府控制,多的钱自然流入房市推高房价。超发的钱最终会让老百姓买单,对于80、90后的人有上一辈多个钱包外加自己赚钱,能勉强买单,但老百姓的买单能力不能无限的,总有掏空的一天。这里做个修改,从公布的数据来看,杠杆率接近50%。

二、目前的现状。
  以我所在的广州市为例,目前郊区增城(离市中心天河体育中心直线距离50公里)的房价,地铁13号线以及未来21号线地铁站周边2公里的房价大概在23000-26000之间,如果买个80方的两房,房价在200万以上。目前就分析这200万到底贵不贵?
  广州市平均工资官方公布的数据是7500每月,但分析房价不能以全民平均工资来算,毕竟不是每个待在广州的人都能买得起房,所以我们来分析中产的收入。
  从行业来看,能够得上中产的无非是金融行业、IT行业、企业中高层等等,单个人的平均月收入在10000,家庭的月收入在20000。
  以200万房价,贷款150万,30年房贷基准利率4.9%,每月还贷7961,对于一个月收入2万的家庭,我个人觉得是有点偏多,但也不至于把人压垮。
  综上判断,目前广州的房价是能撑住,但上涨空间有限,除非居民收入能再次大幅上涨或者政府放松调控。

三、房多与房空
  顾名思义,有房的人希望涨,没房的希望跌,但房价跌不跌主要看当权者让不让跌。以股市为例,散户资金占70%,剩下的由大户、机构、国家队占据,但股市的涨跌从来都不是散户决定的,散户大多数只会更风,房价也是如此,房价跌了对政府、开发商、银行以及有房者都没有好处,但涨太厉害导致社会不稳定也是政府不愿意看到的,政府的底线就是社会稳定百姓不闹事。现在问个问题,高房价有没有导致社会不稳定?就目前情况看并没有,百姓还是该吃吃该喝喝,到网上发发牢骚,仅此而已。但如果继续大幅上涨,那就不好说了。政府目前的态度就是控制,现在喊卖房的要么是拆迁户要么卖房回老家,这部分人能让房价下跌?散户卖几股影响不了股价。特别是卖房回老家的,后代必定会花费更大的代价回到城市。城市化是不可逆的,乡村越来越不好发展,当然这些都是在政权稳定的情况下。

四、政府的调控。
  政府的调控基本上都是限贷、限购、设置各种准入制度、利率上浮等。这些政策受影响最大的还是刚需,本来能买房的一个政策下来导致买不了。一套房子有70%的钱都是被政府拿走,调控的目的是什么?1、稳住房价,不想涨太快。2、限制刚需,降低金融风险,比如你月入1万,还着8000的房贷,银行的风险就大,断供的几率就大,反而真正有钱的受影响是小的。3、印钞不止房价不会降,蓄水池的作用还是很大的。有人会说,政府可以不印钞,但这种来钱快的方法谁都想用,特别是在权力没有限制的时候。民国后期法币大幅贬值,难道蒋介石想亡国吗?他不想,但已经被制度、政党绑架没有办法,只能一条道走到黑。

五、未来租房是常态
  政府调控的目的就是限制收入不太高的人买房,不管是不是刚需。比如提高首付比例,利率上浮等,如果真想打击炒房,完全可以放宽首套,打击多套,但现实是制定政策的人怎么会出重手打击自己呢?房价高到一定程度,年经人就不会咬牙买房,而是去租个好点的房提升生活质量,这部分年轻人回乡买房带动了二三四线城市的房价,对于房东来说,房子有人租可以减轻自己房贷的压力,如果年轻人都咬牙买房,房子租不出去,房东断供的可能性就大,而咬牙买房的年轻人由于收入不高,断供的风险也大,银行也不愿意,与其一个多输的局面,还不如牺牲一部分人,很显然没买房的刚需族成为牺牲品。所以房价暂时不会跌。除非有大的战争发生,比如收复台湾,对东南沿海的会有较大影响,如果战争扩大对全国都有影响,政局稳定的情况下房价短期不会跌。包括最近传出的要取消期房预售,这些举措都是为了防止金融风险,降低银行的风险,且让一些中小房企退出,以后房地产是国企或者有国企背景的天下,一旦房地产进入国家垄断,低房价将成为历史,参考国内油价。

六、调整在所难免。
  中央喊出坚决抑制房价上涨的口号,作为地方的施政者肯定不会与中央对抗,调控加码,融资难度大外加网传取消期房预售,中小开发商会退出房地产市场,大型房企会垄断,其中以国有企业为主。小开发商的退出必定会对楼市有影响,但影响有限,真正对房市影响大的是信贷的收紧且全国联网,把有能力买房的拒之门外,其中也包括很大一部分刚需,买不起的就算放开也是买不起。如果你认为中央是真的为老百姓好那就太天真了,这不过是当权者博弈的结果。没有任何商品是永远涨,就算是天朝的房市也经历过14年的下跌,但短暂的下跌只是调整,待调整结束以及国家对市场整合完毕,房价便会稳定。正如前面所说,租房将是主流,政府主导的公租房将成为进入城市的年轻人的首选,新住宅的建设会放缓。房价再次暴涨可能性不大,但稳住以及缓慢涨是大概率的。部分对人口吸引力低的城市涨幅太大的肯定会下跌,比如厦门,房价高过杭州我觉得是过分了。个人觉得如果你在一线城市或者强二线城市有唯一住房的,不要听信房空的言论卖房回老家。未来中国城市的发展必定是集群化,人口会越来越来集中,乡村人口会逐渐减少甚至荒废,医疗教育养老等各项资源会向大城市集中。我认为的城市群有环北京城市群、长三角城市群、珠三角城市群,西安也有潜力。

 七、关于资产保值
  改革开放以来居民收入大幅上涨,可能有的人会说没涨过工资,其实40年来收入确实是涨了很多的,80年代万元户很有钱,现在一万块太少了,你会发现一生中除了买的房子其他大部分买的都是消耗品。以我爸为例,十八线乡镇教师,也没当过任何领导,也算是体制内,目前是高级教师职称,他的收入变化可以反映绝大部分普通人,82年参加工作月工资37块,92年70多,03年300多,08年700多,去年涨了1200,目前工资4300左右,我爸刚工作的时候肯定不会想到工资30年后能涨100倍,就像现在我们也不会想到10年后能涨到多少。以我所在IT行业为例,我11年本科毕业的时候在广州工资3000多,干了两年涨到5000,当时感觉还挺合理,现在我也经常招人,本科应届生没有6000基本不来,一年经验的8000到9000的样子,我有时候觉得现在的年轻人工资比我们以前高多了,还吊儿郎当的,抱怨这抱怨那。我的结论是收入一定会涨,从而稳定房价。通货膨胀会加剧,没有什么比房子能保值。

责任编辑:罗臣子

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